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旧改?深圳小产权房旧改到底有没有赔偿?

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旧改?深圳小产权房旧改到底有没有赔偿?

旧改暗藏机遇?我们应该从怎样的角度去关注城市更新?


1.旧改暗藏机遇,从规划角度看置业

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺,二是人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快,大家之前来深圳,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题.


2.深圳城市更新基础实务概述

首先讲一下旧改的定义,是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),涉及到旧改的动作主要是三类,综合整治、功能改变和拆除重建。

可进行城市更新的情形

一是基础设施、公共服务设施亟需完善

二是环境恶劣或存在重大安全隐患

三是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施。

四是依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形;比如重大项目的工程建设需要,地铁、高铁等,是上升到市政府的层面去进行批准。

3.旧改流程逐步分析

旧改项目流程图,概括为三步走,从计划规划,再到实施阶段

首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段(5-10个工作日),然后再形成专项规划,到最后规划批示,同时进行的过程还有赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。
意愿征集一般要求在一年内完成,但旧改项目是不可控的,我们也不知道具体什么时间完成,但它要求是在一年完成,约40天审批公示,从审批到公示40天是明文规定的时间,也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间,按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是1-2年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施,一共需要五年时间,这是按常规来统计。针对小地块更新,未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的,小地块在3000平米以上、10000平米以下


4.补偿安置协议中内容约定

补偿安置协议中内容约定,这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份补偿协议总结出来的。

一是补偿方式,涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换 货币补偿。

二是补偿金额和支付期限,补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价,二者取其高,一般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。

三是回迁房屋的面积,产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是正负3%,差异面积按约定价格补偿差价,一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

四是回迁分房,楼层基本上是现场抽签确定,停车位按规划一般一户一个,停车位只有使用权,每个月的管理费还是要交。

五是搬迁期限,开发商发出搬迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地块进行设置抵押。

深圳小产权房“赔偿”从小产权现状看

第一部分是讲三旧现状,分为三种形态,包括城中村、旧工业区、旧城区,这里有一些旧改涉及到的相关物业形态,如城中村,现在涉及到小产权房、农民房比较多;
关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓,其产生的原因,一是高房价的催生,在城市发展过程中,深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的。产生小产权房的另外一个原因是擦边球、土地制度。

深圳小产权房建筑达到38万栋,建筑面积高达4亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.3%,1999年3月进行了一轮确权的过程,有35万栋小产权确权了。旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!越多业主登记意愿征集,旧改速度则越快!深圳小产权房,如果追根溯源的话是比较复杂的,我有很多客户都是小产权房旧改中得到了赔偿!所以有人想买是可以的。


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